«Нет ни одного здания, в котором абсолютно все хорошо»

15 Октября 2013

«Интеллектуальные здания» — роскошь, на которую не решаются российские застройщики. Почему современным системам коммуникаций предпочитают мраморные ступени в интервью BFM.ru рассказал директор департамента интеллектуальных зданий компании КРОК Александр Широков.

В Москве нет по-настоящему «интеллектуальных» зданий — в этом плане нам далеко до продвинутых городов Азии, Европы или Америки. Почему дело обстоит именно так и что должно измениться, чтобы «умные» системы стали неотъемлемой частью современных строительных проектов в интервью BFM.ru рассказал директор департамента интеллектуальных зданий компании КРОК Александр Широков.

«BFM»: Что понимается под термином «интеллектуальное здание»?

А.Широков: В профессиональной среде этот термин обозначает комплекс современных инженерных систем, объединенных единой системой мониторинга и управления. При этом, когда от термина переходишь к делу, получается, что далеко не все системы нужно автоматизировать, мониторить. Не всегда нужно управлять функциями этих систем.

«BFM»: Cтало очень модным такое понятие, как энергоэффективность. Считается, что это неотъемлемая часть «умных» зданий. Так ли это?

А.Широков: Это не просто модное понятие, это отражение реалий нашей жизни: энергоносители дорожают, тепло дорожает, этими вопросами нужно заниматься, контролировать. Поэтому каждый проект, особенно тех зданий, которые не строятся с нуля, а модернизируются, мы начинаем с энергоаудита в здании. Мы проверяем, насколько это здание готово к тому, чтобы экономить ресурсы.

«BFM»: Каким образом?

А.Широков: Для начала нужно задокументировать реальное состояние здания, обследовать его. На основе этого составить энергопаспорт объекта. После, пройдясь специальным тепловизором по всем стенам, можно будет установить, например, место утечки тепла из здания. Ликвидировав его, мы сохраним тепло, а, значит, потом мы сохраним теплоноситель. Больше всего энергии потребляют системы вентиляции и кондиционирования, а также отопления. Часто они работают в противофазе: молотят батареи отопления, тут же работает кондиционер, параллельно включена централизованная система вентиляции. Все это вместе ест электроэнергию и увеличивает сумму ее оплаты. Освещение — тоже потребляет электроэнергию. Умная система освещения, в зависимости от работы различных датчиков, может менять освещенность по мере изменения внешнего освещения, выключать светильники, когда в помещении никто не находится, включать или выключать освещение коридоров, общественных зон и так далее.

«BFM»: Какой экономии можно добиться?

А.Широков: Мы провели эксперимент в нашем собственном здании: на шестом этаже у нас стоит старая, обычная система освещения, традиционная, а на седьмом — новая. Экономия ощутима — 45% сразу. И речь идет только про систему освещения. А ведь можно применять умные энергоэффективные решения и для других инженерных систем — кондиционирования, вентиляции, системы теплоснабжения. В каждом таком случае выгода составит от 25 до 40%. Исключив одни лишь потери в сетях энергоснабжения можно добиться 10% экономии. Если внедрять такие системы при новом строительстве, они практически не будут отличаться по цене от традиционных решений.

«BFM»: Насколько заметна разница в цене при модернизации?

А.Широков: Цена отличается на стоимость верхнеуправляющего сегмента: нужно сделать диспетчерскую, сосредоточить сигналы от системы. На этот кусочек она и будет дороже, но в современном здании это составит 3-5%.

«BFM»: Любое здание можно модернизировать, сделать «умным»? Как насчет исторических построек?

А.Широков: Старые исторические здания хороши тем, что у них толстые стены, они почти не «фонят», достаточно поставить хорошие стеклопакеты, и утечки тепла из них не будет. Они долго нагреваются, значит, можно меньше использовать систему охлаждения и кондиционирования, они долго держат тепло — меньше работает система отопления. Но сложность в том, чтобы не нарушить внешний облик и внутреннюю отделку здания. Хотя, и это решаемо.

«BFM»: Модернизация старого здания — затея дорогостоящая?

А.Широков: Думаю, что не дороже, чем новое строительство. Порядок тот же, но в старых зданиях сталкиваешься с демонтажем старого, что тоже стоит денег. Современное оборудование почти всегда более компактное, чем старая система. Поскольку стало больше коммуникаций, то очень часто не хватает емкости каналов для прокладки этих коммуникаций — вертикальных каналов в вертикальных шахтах. Их либо нет вообще, либо не предусмотрена такая емкость. Возьмем, к примеру, здания с высокими лепными потолками. Куда там уложить коммуникации? Сложно, приходится что-то выдумывать: либо в стены закладывать, штробить, а это тоже дорогая работа, либо под пол пытаться их засунуть. Проблемы больше общестроительные, чем непосредственно инженерные.

«BFM»: Можете поэтапно обрисовать работы по созданию «умного» здания из имеющегося?

А.Широков: Необходим энергоаудит, если здание старое — аудит всех систем, которые есть в этом здании. Затем проектируются новые системы. Дальше надо пройти государственную экспертизу этого проекта, или сначала согласовать проект с заказчиком, а затем пройти государственную экспертизу. Потом заключается договор или проводится конкурс на выполнение работ. В рамках этих работ демонтируются старые инженерные системы, поставляется необходимое оборудование, производятся монтажные, пуско-наладочные работы. Если заказчик пожелает, то дальше осуществляется сервисное обслуживание.

«BFM»: Что входит в сервисное обслуживание?

А.Широков: При правильном и своевременном техническом обслуживании инженерных систем можно обеспечить их работоспособность в течение 15-20 лет. Если отсутствует такое обслуживание, например, не меняется время от времени фильтр в современной системе кондиционирования и вентиляции, то ее производительность через какое-то время резко снизится. Помимо уменьшения эффективности ее работы, могут испортиться вентиляторы или произойдет перегрев блоков. У каждой из современных инженерных систем, как у автомобиля, есть некие сервисные режимы, периоды, когда через сколько-то часов наработки нужно проводить сервисные процедуры. Для этого существуют специальные команды — либо собственные службы заказчика, либо аутсорсинг, к которому сейчас часто прибегают.

«BFM»: Не могу не спросить о цене. Сколько стоит такое обслуживание?

А.Широков: Ежегодное сервисное обслуживание систем энергоснабжения, вентиляции и кондиционирования, где действительно очень много работ, может стоить порядка 2% от стоимости оборудования.

«BFM»: Но со временем расходы повышаются?

А.Широков: Расходы повышаются потому, что начинаются выходы из строя каких-то систем. На все оборудование есть гарантийный срок, обычно не очень большой. Стандартно — год. В течение этого года все необходимые работы проводятся бесплатно. Дальше, при сложных случаях, авариях составляется соответствующий документ, где фиксируется реальное состояние системы. Если она абсолютно чистая, в прекрасном состоянии, то, может быть, признано, что это заводской дефект. Тогда все будет бесплатно. А если там под слоем пыли сгорел какой-то вентилятор или блок, значит, заказчик ни разу не удосужился это дело почистить, тогда это не гарантийный случай.

«BFM»: Но все-таки, «умные» системы выгоднее «морально устаревших»?

А.Широков: Система автоматизации освещения в существующем здании окупится за 1,5-2 года в зависимости от ее сложности. 45% экономии электроэнергии, как я уже говорил. Если это перевести в деньги, получится приличная сумма.

«BFM»: Сколько в Москве зданий, которые можно назвать по-настоящему «интеллектуальными»? С современными системами энергообеспечения, кондиционирования, мониторинга и т.п.?

А.Широков: Очень мало. Да, в последнее время многие по наитию стали переходить на более экономные светильники — светодиодные, люминесцентные лампы нового поколения с электронными стартерами.

«BFM»: Но действительно «умных» систем или систем с дистанционным управлением — единицы. Кто чаще всего обращается за проектами «умных» зданий?

А.Широков: В основном это финансовый сектор, страховые компании, операторы связи, энергетики. Госкомпаний не много.

«BFM»: Многие компании снимают помещения в современных офисных центрах. Насколько эти площадки «умны»?

А.Широков: Есть очень большая разница между арендуемым офисным центром и офисным зданием, принадлежащим одной компании. Когда компания строит для себя, вопросам экономии, комфортности помещений уделяется существенно больше внимания. А в офисном центре принцип строительства другой: чтобы завлечь туда арендатора, нужны мраморные ступени, блестящие поручни на перилах, большие и красивые окна. Безусловно, существуют более дорогие, офисы класса «А». Но и там зачастую, устанавливаются достаточно дешевые и не очень современные системы, чтобы уменьшить стоимость строительства. А с арендатора при этом берется стоимость, как за офис класса «А». Обычная практика.

«BFM»: Ну а все-таки, хотя бы один эталонный пример есть?

А.Широков: Мне не известно ни одного здания, в котором все безупречно. Обычно, в комплексе работ по всем инженерным системам участвует много подрядчиков, каждый стремится изменить первоначальный проект в своих интересах. В итоге получается не тот результат, на который рассчитывали. Но один хороший крупный проект могу назвать — два новых здания в Центре международной торговли, 21-этажная гостиница и 30-этажное офисное здание. Там используются совершенно новые материалы, новое щитовое оборудование, значительно меньше потерь на транспортировку электроэнергии. Установлены передовые шинопроводы, снижающие потери на передачу энергии. Работает хорошая система диспетчеризации. Еще интересное здание — Центр обработки данных на Авиамоторной, на заводе «Компрессор». Он оборудован всеми современными системами, они все между собой очень здорово согласованы и там есть единая система диспетчеризации и управления. И она позволяет не просто следить за всем, она позволяет планировать ресурсы, ремонты, замены всяких запасных частей.

«BFM»: Ну, ЦОДы это вообще отдельная история…

А.Широков: Все здания — это все равно здания. В ЦОДах упор делается на другие вещи, не как в жилых зданиях. К жилому сектору системных интеграторов не привлекают, строителям не интересно, чтобы мы туда ставили современные системы. Все, что стоит в жилых домах, все системы коммуникаций — это то, что только можно было найти по-дешевке, зато там есть мраморные ступени.

«BFM»: Что должно произойти, чтобы в Москве и в России в целом ситуация изменилась? Чтобы сотрудникам офисов зимой было тепло, летом прохладно, при этом владельцам зданий — выгодно?

А.Широков: Жизнь сама все поставит на свои места. Садясь за руль, я не могу тронуться с места, не застегнув ремень безопасности, а кто-то ездит без него. Должно в голове что-то щелкнуть. А щелкнет под влиянием чего? Тарифы растут, компании чувствуют это по затратам на электроэнергию. Сейчас под влиянием федеральных законов муниципальные образования в городах стали массово менять уличные светильники на светодиодные. Так удается экономить до 80% электроэнергии на освещение улиц. Это много и в деньгах, в киловатт-часах. 5 лет назад этого не было, а сейчас есть. Начались процессы энергоаудита, который помогает понять, где можно сэкономить. Пока не массово, хотя в федеральном законе это прописано. Есть руководители, которые лишь формально исполняют требования, но есть и те, кто делает настоящий энергоаудит, и на его основании принимает решение о модернизации каких-то инженерных систем, чтобы экономить деньги.

«BFM»: Госпрограммы влияют как-то на общее положение дел?

А.Широков: Про энергоэффективность заговорили когда? Появились федеральные законы об энергоэффективности, на их основании должна вестись определенная деятельность. Кто-то ее ведет, кто-то занимается показухой, кто-то вообще ничего не делает. Например, на уровне субъектов Федерации ежегодно должны выделяться средства на энергосберегающие мероприятия. Если вы посмотрите, сколько этих средств выделяется, вы поймете, что на них ничего построить нельзя. Энергоаудит на них сделать, оплатить услуги фирм, которые занимаются энергоаудитом, невозможно. Поэтому часто люди занимаются профанацией, показухой. Идея энергосервисных проектов возникла для того, чтобы не не вкладываться сразу в модернизацию, а сделать это за счет энергосервисных компаний, как мы. Мы приходим в небольшой районный центр и за свой счет меняем пять тысяч уличных светильников, а деньги нам потом в течение четырех-пяти лет возвращают от экономии. Конечно, много на этом не заработаешь, но надо же как-то способствовать государственной программе энергосбережения.

«BFM»: То есть, вы обязаны участвовать в неинтересных проектах?

А.Широков: Нет, для нас это чисто коммерческий проект. Да, с долгим возвращением денег. Это долгосрочный проект, на 4-5 лет, и когда таких проектов много, можно планировать ресурсы, обучать людей, заключать контракты с производителями на выгодные цены, с большими скидками.

Источник:
Портал BFM.ru

Все публикации

Видео


Интеллектуальное здание: от строительства до эксплуатации

Калькулятор по мини-ТЭС
Своя энергия —
— свои тарифы!
Рассчитать